Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu)

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi bir mal üzerindeki ortaklığın sonlandırılması amacıyla açılan hukuki bir süreçtir. Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen bu dava türü, özellikle miras yoluyla intikal eden veya birden fazla kişinin ortaklaşa edindiği taşınır ve taşınmaz mallarda sıklıkla karşımıza çıkar. Ortakların, malın nasıl kullanılacağı, yönetileceği veya paylaşılacağı konusunda anlaşmazlık yaşaması durumunda, yargı yoluyla bir çözüm bulunması kaçınılmaz hale gelir. Ortaklığın giderilmesi davası diğer adıyla izale-i şuyu davası, taraflar arasındaki mülkiyet ilişkisini netleştirerek, malın ya aynen taksim edilmesini ya da satış yoluyla bedelinin paydaşlar arasında paylaştırılmasını sağlar. Hukuki süreç boyunca; malın niteliği, ortakların talepleri ve mevcut yasal düzenlemeler titizlikle değerlendirilir.

Ortak Mülkiyet Nedir, Nasıl Oluşur?

Mülkiyet hakkı, bir kişi veya kişilerin bir mal üzerindeki en geniş yetkilerini ifade eder. Türk Medeni Kanunu, mülkiyetin tek bir kişiye ait olabileceği gibi birden fazla kişiye de ait olabileceğini düzenlemiştir. Birden fazla kişinin bir mal üzerinde hak sahibi olması durumuna ortak mülkiyet denir. Ortak mülkiyet, kendi içinde paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) ve elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet) olmak üzere iki ana kategoriye ayrılır.

Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet): Bu mülkiyet türünde birden çok kişi, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belirli paylarla maliktir. Her paydaşın kendi payı üzerinde bağımsız tasarruf yetkisi bulunur. Örneğin, bir arsanın 1/3 hissesine sahip olan bir kişi, kendi hissesini başkasına satabilir veya ipotek ettirebilir. Ancak malın tamamı üzerinde yapılacak tasarruflar için tüm paydaşların rızası veya oybirliği gerekebilir. Paylı mülkiyet genellikle miras yoluyla veya birden fazla kişinin bir malı birlikte satın almasıyla oluşur. Her paydaşın payı belirli ve ölçülebilirdir.

Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet): Bu mülkiyet türünde ise kanun veya sözleşme gereği ortaklık oluşan durumlarda ortakların belirli payları olmayıp, malın tamamına birlikte malik olmaları söz konusudur. Yani, ortakların payları ayrılmış değildir ve her bir ortak, malın tamamı üzerinde hak sahibidir. Elbirliği mülkiyeti genellikle miras ortaklığında (tereke üzerinde) veya adi ortaklık gibi durumlarda ortaya çıkar. Bu tür mülkiyette, mal üzerinde tasarruf edebilmek için tüm ortakların birlikte hareket etmesi zorunludur. Bir mirasçının tek başına terekeye dahil bir mal üzerinde işlem yapması mümkün değildir. Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi veya doğrudan ortaklığın giderilmesi davası ile sonlandırılması mümkündür.

Ortak mülkiyetin oluşumu; genellikle miras, bağış, satın alma veya kanuni bir düzenleme ile gerçekleşir. Örneğin, bir kişinin vefat etmesiyle mirasçıları, terekeye dahil olan mallar üzerinde elbirliği mülkiyeti şeklinde ortak olurlar. Benzer şekilde, iki veya daha fazla kişinin bir gayrimenkulü birlikte satın almasıyla paylı mülkiyet oluşur. Bu tür ortaklıklar, zaman zaman paydaşlar arasında anlaşmazlıklara yol açabilir ve bu durumda ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, diğer adıyla izale-i şuyu davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi bir mal üzerindeki ortaklığın sona erdirilerek, malın paydaşlar arasında paylaştırılmasını veya satılarak bedelinin bölüştürülmesini sağlayan hukuki bir yoldur. Bu dava, Türk Medeni Kanunu’nun 698. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Temel amacı, ortakların bir mal üzerindeki belirsiz ve ihtilaflı durumunu ortadan kaldırarak, her bir paydaşın kendi payına düşen kısmı üzerinde bağımsız tasarruf yetkisi kazanmasını sağlamaktır. Özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda veya birden fazla kişinin ortaklaşa edindiği malvarlıklarında, paydaşlar arasında malın kullanımı, yönetimi veya paylaşımı konusunda anlaşmazlıklar yaşanabilir. Bu tür durumlarda, tarafların kendi aralarında bir uzlaşmaya varamaması halinde, ortaklığın giderilmesi davası, yargısal bir çözüm mekanizması olarak devreye girer.

Dava, malın niteliğine göre iki temel şekilde sonuçlanabilir: aynen taksim (paylaşma) veya satış suretiyle ortaklığın giderilmesi. Eğer dava konusu mal, değerinde önemli bir azalma olmaksızın fiziki olarak bölünebiliyorsa, mahkeme aynen taksime karar verebilir. Örneğin, bir tarla, paydaşların hisseleri oranında parsellere ayrılarak her bir paydaşa bağımsız bir tapu tahsis edilebilir. Ancak, malın fiziki olarak bölünmesi mümkün değilse veya bölünmesi halinde değerinde ciddi bir kayıp yaşanacaksa (örneğin, küçük bir daire veya dükkan), mahkeme malın açık artırma yoluyla satılmasına ve elde edilen bedelin paydaşlar arasında hisseleri oranında paylaştırılmasına karar verir.

Bu dava, herhangi bir paydaş tarafından diğer tüm paydaşlara karşı açılabilir ve davada tüm paydaşların yer alması zorunludur. Ortaklığın giderilmesi davası, mülkiyet hakkının etkin kullanımını sağlamak ve paydaşlar arasındaki uyuşmazlıkları adil bir şekilde çözüme kavuşturmak adına hukukun sunduğu önemli bir araçtır. Bu karmaşık süreçte, haklarınızın korunması ve en doğru hukuki yolun belirlenmesi için alanında uzman bir avukattan profesyonel destek almanız tavsiye edilir.

İnceleyebilirsiniz: Miras Nasıl Bölüşülür?

Ortaklığın Giderilmesi Davası Şartları Nelerdir?

Ortaklığın giderilmesi davasının açılabilmesi ve mahkeme tarafından olumlu bir karar verilebilmesi için belirli hukuki şartların varlığı aranır. Bu şartlar, davanın niteliği ve amacı doğrultusunda titizlikle değerlendirilir. Ortaklığın giderilmesi davasının temel şartları şu şekildedir:

Ortak Mülkiyetin Varlığı: Davanın en temel şartı, dava konusu taşınır veya taşınmaz mal üzerinde paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) veya elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet) şeklinde bir ortaklığın bulunmasıdır. Tek başına bir kişiye ait olan bir mal için bu dava açılamaz. Ortaklığın türü (paylı veya elbirliği), davanın açılış şeklini ve yargılama sürecini etkileyebilir. Örneğin, elbirliği mülkiyetinde tüm ortakların davaya dahil edilmesi zorunluluğu vardır.

Ortaklığın Giderilmesi Talebi: Paydaşlardan herhangi birinin veya birkaçının, ortaklığın sona erdirilmesi yönünde açık bir talebinin bulunması gerekir. Bu talep, dava dilekçesinde net bir şekilde ifade edilmelidir. Talep, malın aynen taksimi veya satış yoluyla giderilmesi şeklinde olabilir. Davacı, öncelikli olarak aynen taksimi talep edebilir; ancak aynen taksimin mümkün olmaması halinde satış suretiyle ortaklığın giderilmesini de talep etmelidir. Bu duruma ise terditli dava denilmektedir.

Tüm Paydaşların Davaya Dahil Edilmesi (Taraf Teşkili): Ortaklığın giderilmesi davası, tüm paydaşları ilgilendiren bir dava olduğundan, davacı dışındaki tüm paydaşların davalı sıfatıyla davaya dahil edilmesi zorunludur. Bu durum, hukuki tabirle “zorunlu dava arkadaşlığı” olarak adlandırılır. Eğer paydaşlardan biri vefat etmişse, onun yasal mirasçılarının tamamının davaya dahil edilmesi gerekir. Taraf teşkilinin eksik olması, mahkeme tarafından davanın usulden reddedilmesine yol açabilir. Yargıtay kararları da bu hususun önemini vurgulamaktadır; eksik taraf teşkili durumunda mahkeme, davacıya eksikliği gidermesi için süre verir, aksi halde dava reddedilir.

Ortaklığın Devamını Engelleyen Bir Durumun Olmaması: Ortaklığın giderilmesi davası, paydaşlar arasında ortaklığı devam ettirme yönünde bir anlaşma veya kanuni bir zorunluluk bulunmadığı durumlarda açılabilir. Örneğin, paydaşlar arasında belirli bir süre ortaklığı devam ettirme yönünde geçerli bir sözleşme varsa veya kat mülkiyeti kurulmuş bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi isteniyorsa, bu durumlar davanın açılmasına engel teşkil edebilir. Ancak sözleşmede belirtilen sürenin dolması veya kanuni engelin ortadan kalkması halinde dava açılabilir.

Malın Bölünebilir Olması veya Satışının Mümkün Olması: Dava konusu malın, aynen taksim yoluyla bölünebilir nitelikte olması veya bölünemiyorsa satış yoluyla bedelinin paydaşlar arasında paylaştırılmasının mümkün olması gerekir. Mahkeme, öncelikle malın aynen taksim edilip edilemeyeceğini araştırır. Eğer mal, fiziki olarak bölündüğünde değerinde önemli bir azalma meydana gelmeyecekse ve paydaşların hisseleri oranında bağımsız bölümler oluşturulabiliyorsa, aynen taksime karar verilir. Aksi takdirde, malın açık artırma yoluyla satılmasına hükmedilir. Örneğin, küçük bir arsa veya tek bir dairenin aynen taksimi genellikle mümkün olmazken, büyük bir tarla veya birden fazla bağımsız bölümden oluşan bir bina aynen taksime konu olabilir.

Bu şartların her birinin eksiksiz bir şekilde yerine getirilmesi, davanın başarıyla sonuçlanması için kritik öneme sahiptir. Hukuki sürecin karmaşıklığı ve detayları göz önüne alındığında, hak kaybı yaşamamak ve sürecin doğru yönetilmesi için alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki danışmanlık almanız faydalı olacaktır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Arabuluculuk Şart mı?

Türk hukuk sisteminde; yargı yükünü azaltmak, uyuşmazlıkları daha hızlı ve dostane yollarla çözüme kavuşturmak amacıyla arabuluculuk kurumu giderek daha fazla önem kazanmaktadır. Bu kapsamda, bazı dava türlerinde dava açmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu getirilmiştir. Ortaklığın giderilmesi davası da bu zorunlu arabuluculuk kapsamına alınan dava türlerinden biridir.

5 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesinde yapılan düzenlemeyle, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir. Bu düzenleme, paydaşlar arasındaki uyuşmazlıkların mahkemeye taşınmadan önce bir arabulucu eşliğinde çözülmeye çalışılmasını zorunlu kılmaktadır.

Dava Şartı Arabuluculuk Ne Anlama Gelir?

Dava şartı arabuluculuk, dava açmadan önce arabulucuya başvurulmasının zorunlu olduğu anlamına gelir. Eğer ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce arabuluculuk sürecine başvurulmazsa, mahkeme davayı usulden reddedecektir. Bu durumda, davacının hak kaybına uğramaması için arabuluculuk sürecini tamamlaması ve ardından tekrar dava açması gerekecektir. Bu nedenle, ortaklığın giderilmesi davası açmayı düşünen kişilerin öncelikle yetkili arabuluculuk bürosuna başvurarak arabuluculuk sürecini başlatmaları gerekmektedir.

Arabuluculuk Süreci Nasıl İşler?

Arabuluculuk süreci, tarafların bir arabulucu eşliğinde bir araya gelerek uyuşmazlığı müzakere etmeleri ve karşılıklı anlaşma yoluyla bir çözüme ulaşmaya çalışmaları esasına dayanır. Arabulucu, tarafsız ve bağımsız bir üçüncü kişi olarak; taraflar arasındaki iletişimi kolaylaştırır, çözüm önerileri sunar ve anlaşmaya varılması için çaba gösterir. Ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk sürecinde, taraflar malın aynen taksimi veya satış yoluyla paylaştırılması konusunda anlaşmaya çalışabilirler. Eğer taraflar arabuluculuk süreci sonunda bir anlaşmaya varırlarsa, bu anlaşma belgesi mahkeme tarafından onaylanarak ilam niteliği kazanır ve icra edilebilir hale gelir. Anlaşma sağlanamaması durumunda ise arabuluculuk son tutanağı düzenlenir ve bu tutanakla birlikte dava açma hakkı doğar.

Arabuluculuk, yargılama sürecine göre daha hızlı, daha az maliyetli ve tarafların ilişkilerini koruyucu bir çözüm yolu sunar. Özellikle aile bireyleri veya yakın akrabalar arasındaki ortaklıklarda, arabuluculuk sayesinde ilişkilerin daha az yıpranması ve gelecekteki olası uyuşmazlıkların önüne geçilmesi hedeflenir. Bu süreçte, hukuki haklarınızın ve menfaatlerinizin en iyi şekilde korunması için, arabuluculuk görüşmelerine katılmadan önce veya görüşmeler sırasında alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki destek almanız, sürecin sağlıklı ilerlemesi ve hak kaybı yaşanmaması açısından büyük önem taşır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davası, hukuki prosedürlere uygun olarak açılması gereken bir davadır. Sürecin doğru bir şekilde başlatılması, davanın hızlı ve etkin bir biçimde sonuçlanması açısından büyük önem taşır. Ortaklığın giderilmesi davasının açılış süreci ve dikkat edilmesi gerekenler genel hatlarıyla şu şekildedir:

Arabuluculuk Başvurusu: 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk dava şartı haline geldiğinden, dava açmadan önce ilk adım olarak arabuluculuk bürosuna başvurulması gerekmektedir. Başvuru, adliyelerde bulunan arabuluculuk büroları aracılığıyla yapılır. Arabuluculuk sürecinde taraflar anlaşmaya varamazsa, arabuluculuk son tutanağı düzenlenir ve bu tutanakla birlikte dava açma hakkı doğar.

Dava Dilekçesinin Hazırlanması: Arabuluculuk sürecinin olumsuz sonuçlanması veya anlaşma sağlanamaması durumunda, ortaklığın giderilmesi davası için dava dilekçesi hazırlanır. Dava dilekçesi, hukuki niteliği itibarıyla büyük önem taşır ve davanın seyrini doğrudan etkiler. Dilekçede şu hususlara yer verilmelidir:

• Davacı ve Davalı Bilgileri: Davayı açan paydaşın (davacı) ve diğer tüm paydaşların (davalılar) kimlik ve adres bilgileri eksiksiz olarak belirtilmelidir. Tüm paydaşların davalı olarak gösterilmesi zorunlu dava arkadaşlığı ilkesi gereğidir.
• Dava Konusu Malın Bilgileri: Ortaklığın giderilmesi istenen taşınır veya taşınmaz malın tapu kayıt bilgileri (ada, parsel, bağımsız bölüm numarası vb.) veya diğer ayırt edici özellikleri açıkça yazılmalıdır. Taşınmazın adresi, niteliği gibi detaylar da eklenmelidir.
• Dava Değeri: Dava konusu malın değeri, harç ve masrafların belirlenmesi açısından önemlidir. Genellikle dava değeri, malın güncel piyasa değeri üzerinden belirlenir.
• Talep Sonucu: Davacı, ortaklığın aynen taksim yoluyla mı yoksa satış yoluyla mı giderilmesini istediğini açıkça belirtmelidir. Aynen taksimin mümkün olmaması halinde satış talebinin de alternatif olarak sunulması önemlidir.
• Hukuki Dayanaklar: Davanın dayandırıldığı Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer yasal düzenlemeler ile Yargıtay içtihatlarına yer verilmelidir.
• Deliller: Tapu kayıtları, veraset ilamı, keşif, bilirkişi incelemesi, tanık beyanları gibi davanın ispatına yarayacak deliller dilekçede belirtilmeli ve eklenmelidir.

Dava Harç ve Giderlerinin Yatırılması: Dava dilekçesi ile birlikte mahkeme veznesine gerekli harç ve giderlerin yatırılması gerekmektedir. Bu harç ve giderler, dava değeri üzerinden hesaplanır ve yargılama sürecindeki tebligat, keşif, bilirkişi ücreti gibi masrafları kapsar.

Dava Dilekçesinin Mahkemeye Sunulması: Hazırlanan dava dilekçesi ve ekleri, yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi’ne sunularak dava açılır. Dava açıldıktan sonra mahkeme, dilekçeyi ve eklerini inceleyerek davalılara tebligat gönderir ve yargılama süreci başlar.

Ortaklığın giderilmesi davası, teknik ve detaylı bir hukuki süreçtir. Özellikle dilekçenin hazırlanması, delillerin sunulması ve yargılama sürecinin takibi, hukuki bilgi ve tecrübe gerektirir. Bu nedenle, hak kaybına uğramamak ve sürecin en verimli şekilde yürütülmesini sağlamak için alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki destek almanız, davanın başarıyla sonuçlanması açısından kritik öneme sahiptir.

İnceleyebilirsiniz: Rızai Taksim Sözleşmesi Nedir?

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Hukuk davalarında, davanın hangi mahkemede açılacağı ve hangi yerdeki mahkemenin bu davaya bakmaya yetkili olduğu, davanın doğru bir şekilde ilerlemesi ve usulden reddedilmemesi için büyük önem taşır. Ortaklığın giderilmesi davası da bu kurallara tabidir ve görevli ile yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi gerekir. Ortaklığın giderilmesi davası da bu kurallara tabidir ve görevli ile yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi gerekir.

Görevli Mahkeme

Türk Medeni Kanunu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) uyarınca, ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, dava konusu malın taşınır veya taşınmaz olmasına bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Bu durum, kanunla açıkça belirlenmiş olup, bu tür davaların Asliye Hukuk Mahkemesi gibi başka bir mahkemede açılması halinde, mahkeme görevsizlik kararı vererek dosyayı görevli mahkemeye gönderecektir.

Yetkili Mahkeme

Yetkili mahkeme ise, davanın coğrafi olarak hangi yerdeki mahkemede açılacağını belirler. Ortaklığın giderilmesi davalarında yetkili mahkeme, dava konusu malın niteliğine göre farklılık gösterebilmektedir.

Taşınmaz Mallarda: Eğer ortaklığın giderilmesi istenen mal bir taşınmaz (arsa, tarla, daire, dükkan vb.) ise, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu kural, HMK’nın 12. maddesinde düzenlenen kesin yetki kuralıdır. Yani, taşınmazın bulunduğu yerden başka bir yerdeki mahkemede dava açılması mümkün değildir. Örneğin, Trabzon’un Akçaabat ilçesindeki bir arazi için ortaklığın giderilmesi davası, Akçaabat Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.

Taşınır Mallarda: Ortaklığın giderilmesi istenen mal bir taşınır (araç, değerli eşya, hisse senedi vb.) ise, yetkili mahkeme HMK’nın genel yetki kurallarına göre belirlenir. Bu durumda, davalılardan birinin yerleşim yeri Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir. Davacı, davalılardan herhangi birinin yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde davayı açabilir.

Birden Fazla Taşınmazın Ortaklığının Giderilmesi: Eğer dava konusu, farklı yerlerde bulunan birden fazla taşınmazın ortaklığının giderilmesi ise davacı bu taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde davayı açabilir. Bu durumda, seçilen mahkeme diğer taşınmazlar için de yetkili hale gelir.

Mahkemenin görev ve yetkisinin doğru belirlenmesi, davanın sağlıklı bir şekilde ilerlemesi ve gereksiz zaman kayıplarının önüne geçilmesi açısından hayati öneme sahiptir. Yanlış mahkemede açılan dava, görevsizlik veya yetkisizlik kararı ile sonuçlanacak, bu da yargılama sürecini uzatacak ve ek masraflara yol açabilecektir. Bu nedenle, dava açmadan önce görevli ve yetkili mahkemenin tespiti konusunda alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki danışmanlık almak, sürecin başından itibaren doğru adımların atılmasını sağlayacaktır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Zamanaşımı Süresi

Hukuk davalarında zamanaşımı, bir hakkın belirli bir süre içinde kullanılmaması durumunda dava açma hakkının ortadan kalkmasını ifade eden önemli bir hukuki kavramdır. Ancak, ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu davası) açısından bu durum farklılık arz eder.

Türk Medeni Kanunu ve ilgili yargı kararları uyarınca, ortaklığın giderilmesi davası herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Bu, paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi bir mal üzerindeki ortaklığın giderilmesi talebinin, ortaklık devam ettiği sürece her zaman ileri sürülebileceği anlamına gelir. Yani paydaşlar arasında ortaklık ilişkisi devam ettiği müddetçe, aradan ne kadar zaman geçerse geçsin, ortaklardan herhangi biri ortaklığın giderilmesi davasını açma hakkına sahiptir. Bu durum, mülkiyet hakkının niteliğinden kaynaklanan ve paydaşların haklarını korumayı amaçlayan bir düzenlemedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Zamanaşımında Yargıtay İçtihatları ve İstisnai Durumlar

Yargıtay kararları da ortaklığın giderilmesi davasının zamanaşımına tabi olmadığını açıkça belirtmektedir. Örneğin, bir miras bırakanın vefatından yıllar sonra dahi mirasçılar arasında terekeye dahil bir mal üzerindeki ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Bu durum, mirasçıların miras payları üzerindeki haklarının zamanaşımına uğramaması ilkesiyle de paralellik gösterir.

Ancak davanın kendisi zamanaşımına tabi olmasa da ortaklığın giderilmesi davası sonucunda verilen kararın icrası (uygulanması) belirli bir zamanaşımı süresine tabidir. Mahkeme tarafından ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi ve bu kararın kesinleşmesi halinde, satış kararının icrası için 10 yıllık bir zamanaşımı süresi bulunmaktadır. Bu süre, kararın kesinleştiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Eğer bu 10 yıllık süre içinde satış işlemi gerçekleştirilmezse, karar zamanaşımına uğrar ve icra edilemez hale gelir. Bu durumda, ortaklığın giderilmesi için yeniden dava açılması gerekebilir. Bu husus, özellikle satış kararı verilen durumlarda dikkat edilmesi gereken önemli bir detaydır.

Özetle ortaklığın giderilmesi davası açma hakkı zamanaşımına uğramazken, bu dava sonucunda verilen satış kararının icrası 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Bu nedenle, dava açıldıktan ve karar kesinleştikten sonra, kararın uygulanması sürecinin de takip edilmesi ve gerekli işlemlerin süresi içinde yapılması büyük önem taşır. Sürecin her aşamasında hak kaybı yaşamamak ve hukuki detayları doğru yorumlamak adına, alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki destek almanız tavsiye edilir.

İnceleyebilirsiniz: Ceza ve Dava Zamanaşımı Hesaplama Programı

Mahkeme Tarafından Ortaklığın Giderilmesine Karar Verildikten Sonra Ne Olur?

Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda mahkeme, dava konusu mal üzerindeki ortaklığın nasıl sona erdirileceğine dair bir karar verir. Bu karar, genellikle malın niteliğine ve paydaşların taleplerine göre aynen taksim veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesi şeklinde olur. Mahkeme kararının kesinleşmesiyle birlikte, ortaklık hukuken sona erer ve kararın infaz süreci başlar.

Eğer mahkeme, dava konusu malın fiziki olarak bölünebilir olduğuna ve bu bölme işleminin malın değerinde önemli bir azalmaya yol açmayacağına kanaat getirirse, aynen taksim (paylaşma) kararı verir. Bu kararda, malın hangi paydaşa ne kadar ve hangi kısımlarının düşeceği, bağımsız bölümlerin nasıl oluşturulacağı gibi detaylar belirtilir. Aynen taksim kararı kesinleştikten sonra:

• Tapu İşlemleri: Taşınmaz mallarda, mahkeme kararı tapu sicil müdürlüğüne gönderilir. Tapu müdürlüğü, mahkeme kararında belirtilen şekilde yeni tapu kayıtlarını oluşturur ve her paydaş adına bağımsız tapu senetleri düzenler. Böylece, paylı veya elbirliği mülkiyeti sona erer ve her paydaş kendi payına düşen kısım üzerinde müstakil malik olur.
• Sınırlandırma ve Belirleme: Eğer malın fiziki olarak sınırlandırılması gerekiyorsa, mahkeme kararı doğrultusunda gerekli ölçüm ve belirleme işlemleri yapılır. Bu süreçte, kadastro müdürlükleri veya ilgili diğer kurumlar devreye girer.

Mahkeme, malın aynen taksiminin mümkün olmadığına veya aynen taksimin malın değerinde önemli bir azalmaya yol açacağına karar verirse, malın açık artırma yoluyla satılmasına ve elde edilen bedelin paydaşlar arasında hisseleri oranında paylaştırılmasına hükmeder. Bu karar kesinleştikten sonra:

• Satış Memurluğunun Oluşumu: Mahkeme, kararın infazı için bir satış memurluğu oluşturur veya icra dairesine satış yetkisi verir. Bu memurluk veya icra dairesi, satış işlemlerini yürütmekle görevlidir.
• Kıymet Takdiri: Satışa çıkarılacak malın güncel piyasa değeri, uzman bilirkişiler aracılığıyla belirlenir. Bu kıymet takdiri, satışın başlangıç bedelini oluşturur.
• İhale Süreci: Belirlenen kıymet üzerinden, mal açık artırma usulüyle satışa çıkarılır. İhale süreci, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yürütülür. Genellikle iki aşamalı bir ihale süreci uygulanır. İlk ihalede alıcı çıkmazsa veya belirlenen oranda teklif gelmezse, ikinci bir ihale yapılır. İhale sonucunda mal, en yüksek teklifi veren kişiye ihale edilir.
• Satış Bedelinin Paylaştırılması: Malın satışı gerçekleştikten ve ihale bedeli tahsil edildikten sonra satış memurluğu veya icra dairesi, elde edilen bedelden yargılama giderleri, satış masrafları ve varsa diğer yasal kesintileri düşer. Kalan net bedel, paydaşların tapudaki hisseleri oranında veya miras payları doğrultusunda kendilerine ödenir.

Mahkeme tarafından verilen ortaklığın giderilmesi kararı, tarafların itiraz veya istinaf yoluna başvurmaması ya da başvuruların reddedilerek kararın onanması ile kesinleşir. Kesinleşen karar, artık bağlayıcı niteliktedir ve infaz edilebilir hale gelir. Özellikle satış kararlarında, kararın kesinleşmesinden itibaren 10 yıllık bir zamanaşımı süresi içinde icra edilmesi gerekmektedir. Bu süre içinde infaz edilmeyen kararlar, zamanaşımına uğrayabilir.

Ortaklığın giderilmesi davası, karmaşık hukuki süreçleri barındıran ve sonuçları itibarıyla paydaşların malvarlığını doğrudan etkileyen bir davadır. Bu nedenle, mahkeme kararının infaz sürecinin doğru ve eksiksiz bir şekilde takip edilmesi, hak kaybı yaşanmaması açısından kritik öneme sahiptir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış

Ortaklığın giderilmesi davasında, mahkemenin verebileceği iki temel karardan biri, malın satış yoluyla ortaklığın giderilmesidir. Bu yöntem, özellikle dava konusu malın fiziki olarak bölünmesinin (aynen taksim) mümkün olmadığı veya bölünmesi halinde değerinde önemli bir azalma meydana geleceği durumlarda tercih edilir. Türk Medeni Kanunu, paydaşlardan birinin aynen taksim talebi olsa dahi, malın bölünmesinin ekonomik bütünlüğünü bozacağı veya değerini düşüreceği hallerde satışa karar verileceğini hükme bağlamıştır. Bu durum, yargılamada bilirkişi incelemesiyle tespit edilir ve mahkeme, bilirkişi raporuna göre kararını verir.

Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi kararı, paydaşlar arasında malın değerinin adil bir şekilde paylaşılmasını sağlar. Bu süreç, genellikle İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümlerine göre yürütülür ve bir açık artırma (ihale) ile gerçekleştirilir. Satış kararı, mahkeme tarafından verildikten ve kesinleştikten sonra, kararın infazı için satış memurluğu veya icra dairesi görevlendirilir. Bu aşamada, malın güncel piyasa değerinin tespiti için yeniden bir kıymet takdiri yapılır. Kıymet takdiri, satışın başlangıç bedelini belirlemede esas alınır ve genellikle uzman bilirkişiler tarafından gerçekleştirilir.

Bu süreç, malın gerçek değerinde satılmasını ve paydaşların haklarının korunmasını amaçlar. Satışa çıkarılacak malın niteliği (taşınır veya taşınmaz), satış usulünü ve ihale sürecini etkileyebilir. Özellikle taşınmaz malların satışında, tapu kayıtları, imar durumu, üzerindeki ipotek veya haciz gibi şerhler de dikkate alınır. Tüm bu detaylar, satış sürecinin şeffaf ve adil bir şekilde yürütülmesi için büyük önem taşır.

Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesinde İhale Süreci

Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilen durumlarda, malın satışı genellikle açık artırma (ihale) yoluyla gerçekleştirilir. Bu süreç, İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümlerine tabi olup, şeffaflık ve adil rekabeti sağlamak amacıyla belirli aşamalardan oluşur. İhale süreci, mahkeme kararının kesinleşmesiyle başlar ve satış memurluğu veya icra dairesi tarafından yürütülür.

Satış Kararının Kesinleşmesi ve Satış Memurluğunun Görevlendirilmesi: Mahkeme tarafından verilen satış kararı, istinaf ve temyiz süreçleri tamamlanarak kesinleştikten sonra kararın infazı için ilgili satış memurluğu veya icra dairesi görevlendirilir. Bu aşamada, dosya satış memurluğuna gönderilir ve satış işlemleri için gerekli hazırlıklara başlanır.

Kıymet Takdiri ve Satış İlanı: Satış memurluğu, öncelikle dava konusu malın güncel piyasa değerini belirlemek üzere uzman bilirkişiler görevlendirir. Bilirkişiler; malın niteliği, konumu, durumu ve diğer özelliklerini dikkate alarak bir kıymet takdiri raporu hazırlar. Bu rapor, satışın başlangıç bedelini oluşturur. Kıymet takdiri kesinleştikten sonra, satış memurluğu tarafından malın satışına ilişkin bir ilan hazırlanır. Bu ilan; malın özellikleri, belirlenen kıymet, ihale tarihleri ve şartları gibi bilgileri içerir. İlan, genellikle ulusal veya yerel gazetelerde, resmi ilan portalında ve ilgili yerlerde duyurulur. Paydaşlara da satış ilanı tebliğ edilir.

İhale Süreci (Açık Artırma): İhale, genellikle iki aşamalı olarak gerçekleştirilir:

• Birinci Artırma: Satış ilanında belirtilen ilk ihale tarihinde, mal açık artırmaya çıkarılır. Bu artırmada, malın tahmin edilen kıymetinin belirli bir oranının (genellikle %50 veya %60) üzerinde teklif verilmesi ve satış masraflarını karşılaması şartıyla en yüksek teklifi verene ihale edilir. Eğer bu şartlar sağlanamazsa veya yeterli teklif gelmezse, ikinci artırma aşamasına geçilir.
• İkinci Artırma: Birinci artırmadan belirli bir süre sonra (genellikle 10 gün), ikinci artırma yapılır. Bu artırmada da mal, en yüksek teklifi verene ihale edilir. İkinci artırmada, malın muhammen bedelinin belirli bir oranının üzerinde teklif gelmesi şartı aranır. İhale, en yüksek teklifi verene ihale tutanağı düzenlenerek sonuçlandırılır.

İhalenin Feshi Talebi: İhale sürecinde usule aykırılıklar olduğu iddiasıyla, ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde ihalenin feshi davası açılabilir. İhalenin feshi talebi, ihalenin iptal edilmesine ve sürecin yeniden başlamasını sağlamaktadır. Bu nedenle, ihale sürecinin hukuka uygun yürütülmesi büyük önem taşır.

İhalenin Kesinleşmesi ve Tescil: İhalenin feshi talebi olmazsa veya bu talep reddedilirse, ihale kesinleşir. İhale bedelinin alıcı tarafından yatırılmasının ardından, taşınmaz mallarda tapu sicil müdürlüğüne tescil yazısı gönderilir ve malın mülkiyeti yeni alıcı adına tescil edilir. Taşınır mallarda ise teslim işlemi gerçekleştirilir.

İhale süreci, hukuki ve teknik detayları barındıran karmaşık bir süreçtir. Paydaşların haklarının korunması ve malın gerçek değerinde satılması için sürecin titizlikle takip edilmesi gerekmektedir. Bu aşamada, özellikle ihaleye katılım, teklif verme ve olası itiraz süreçlerinde alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki destek almak, hak kaybı yaşanmaması adına kritik öneme sahiptir.

Satıştan Gelen Para Taraflara Nasıl Pay Edilir?

Ortaklığın satış yoluyla giderilmesi kararı sonrasında, malın açık artırma ile satılması ve ihale bedelinin tahsil edilmesiyle birlikte, elde edilen paranın paydaşlar arasında adil bir şekilde paylaştırılması aşamasına geçilir. Bu aşama, yargılama sürecinin son adımlarından biri olup, paydaşların mal üzerindeki haklarının nakde dönüşmesini sağlar.

Giderlerin Düşülmesi: İhale bedeli, doğrudan paydaşlara dağıtılmaz. Öncelikle, satış memurluğu veya icra dairesi tarafından, satış sürecinde yapılan tüm masraflar ve yargılama giderleri bu bedelden düşülür. Bu giderler şunları içermektedir:

• Dava ve İcra Masrafları: Dava açılırken yatırılan harçlar, tebligat giderleri, bilirkişi ücretleri, keşif masrafları gibi yargılama sürecinde ortaya çıkan tüm masraflar.
• Satış Giderleri: İhale ilan masrafları, satış memurluğu veya icra dairesi tarafından yapılan diğer idari giderler, KDV gibi yasal kesintiler.
• Vekalet Ücretleri: Eğer taraflar avukatla temsil edilmişse, mahkeme tarafından hükmedilen vekalet ücretleri de bu bedelden karşılanabilir.

Bu giderler düşüldükten sonra kalan miktar, net satış bedelini oluşturur.

Paydaşlara Paylaştırma: Net satış bedeli, paydaşların dava konusu mal üzerindeki hisseleri oranında paylaştırılır. Bu paylaştırma, tapu kayıtlarındaki hisse oranlarına veya miras paylarına göre yapılır. Örneğin, bir taşınmazın 1/2 hissesine sahip olan bir paydaş, net satış bedelinin yarısını almaya hak kazanır. Elbirliği mülkiyetinde ise mirasçılık belgesindeki miras payları esas alınır.

Ödeme Yöntemi: Satış memurluğu veya icra dairesi, paydaşların banka hesaplarına havale yoluyla ödemeyi gerçekleştirir. Ödeme yapılmadan önce, paydaşların kimlik ve banka hesap bilgilerinin eksiksiz ve doğru bir şekilde bildirilmesi gerekmektedir. Eğer paydaşlardan birinin borcu varsa ve bu borç için mal üzerinde haciz veya ipotek gibi bir şerh bulunuyorsa, öncelikle bu borçlar satış bedelinden karşılanır ve kalan miktar paydaşa ödenir.

İtiraz ve Uyuşmazlıklar: Satış bedelinin paylaştırılması sırasında, paydaşlar arasında herhangi bir uyuşmazlık çıkması veya paylaştırma oranlarına itiraz edilmesi durumunda, bu hususlar mahkeme tarafından değerlendirilir. Örneğin, bir paydaşın mal üzerinde yaptığı iyileştirmeler veya harcamalar nedeniyle diğer paydaşlardan alacaklı olduğunu iddia etmesi durumunda, bu taleplerin mahkemece ayrıca değerlendirilmesi gerekebilir. Bu tür durumlarda, mahkeme ek bir inceleme yaparak veya yeni bir bilirkişi raporu alarak nihai kararı verir.

Satıştan elde edilen paranın paylaştırılması süreci, genellikle şeffaf ve denetlenebilir bir şekilde yürütülür. Ancak sürecin doğru ve eksiksiz bir şekilde tamamlanması, paydaşların haklarının tam olarak korunması için önemlidir.

Ortaklığın Giderilmesi Kararı Uygulanmazsa Ne Olur?

Mahkeme tarafından verilen ortaklığın giderilmesi kararı, kesinleştikten sonra taraflar için bağlayıcı hale gelir ve infaz edilmesi gerekir. Ancak bazı durumlarda bu kararın uygulanmasında gecikmeler yaşanabilir veya taraflardan biri kararın infazına yanaşmayabilir. Bu gibi durumlarda hukuki süreç ve izlenecek yollar önem kazanır.

Kararın İnfazı İçin Süre ve Zamanaşımı:

Ortaklığın giderilmesi kararı, özellikle satış yoluyla giderilmesine karar verilmişse, kararın kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıllık bir zamanaşımı süresi içinde infaz edilmelidir. Bu süre, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre belirlenmiştir. Eğer bu 10 yıllık süre içinde satış işlemleri tamamlanmaz veya kararın gereği yerine getirilmezse, karar zamanaşımına uğrar ve artık o karara dayanarak infaz işlemi yapılamaz. Bu durumda, ortaklığın giderilmesi için yeniden dava açılması gerekebilir ki bu da hem zaman hem de maliyet açısından ek yük getirecektir.

İnfazın Gecikmesi veya Engellenmesi Durumunda Yapılması Gerekenler:

• Satış Memurluğuna Başvuru: Eğer mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar vermişse ve satış işlemleri başlamamış veya gecikiyorsa, paydaşlardan herhangi biri satış memurluğuna veya icra dairesine başvurarak kararın infazını talep edebilir. Satış memurluğu, kararın gereğini yerine getirmekle yükümlüdür.
• İcra Takibi: Kararın uygulanmaması veya taraflardan birinin karara uymaması durumunda, kararı infaz ettirmek isteyen paydaş, icra takibi başlatabilir. Kesinleşen mahkeme kararı, ilamlı icra takibine konu edilebilir. İcra dairesi, kararın gereğini yerine getirmek için gerekli işlemleri yapar, örneğin malın satışını gerçekleştirir veya aynen taksim kararı ise tapu işlemlerini yürütür.
• Hukuki Yaptırımlar: Kararın uygulanmasını kasten engelleyen veya geciktiren taraflar hakkında hukuki yaptırımlar uygulanabilir. Örneğin, icra takibini engellemek amacıyla yapılan hileli davranışlar veya dirençler, İcra ve İflas Kanunu kapsamında cezai sorumluluk doğurabilir.

Aynen Taksim Kararının Uygulanmaması:

Eğer mahkeme aynen taksim kararı vermiş ve taraflardan biri bu karara uymuyorsa, diğer paydaşlar mahkemeye başvurarak kararın icrasını talep edebilirler. Mahkeme, kararın gereğinin yerine getirilmesi için gerekli tedbirleri alabilir veya icra yoluyla kararın infazını sağlayabilir. Tapu işlemlerinin yapılmaması veya malın fiili olarak bölünmemesi gibi durumlarda, mahkeme kararı ile bu işlemlerin tamamlanması sağlanır.

Ortaklığın giderilmesi kararı, paydaşlar arasındaki ihtilafı kesin olarak çözen bir yargı kararıdır. Bu kararın uygulanmaması, yeni hukuki sorunlara yol açabilir ve sürecin uzamasına neden olabilir. Bu nedenle, kararın kesinleşmesinin ardından infaz sürecinin titizlikle takip edilmesi ve olası engeller karşısında hukuki yollara başvurulması büyük önem taşır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Avukat Tutmak Zorunlu mu?

Türk hukuk sisteminde, bazı davalar için avukatla temsil zorunluluğu bulunurken, bazı davalarda bu zorunluluk yoktur. Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu davası) da avukatla temsil zorunluluğu bulunmayan dava türlerinden biridir. Yani, bir paydaş, ortaklığın giderilmesi davasını kendi başına, avukat tutmadan açabilir ve takip edebilir.

Her ne kadar yasal bir zorunluluk olmasa da ortaklığın giderilmesi davası, hukuki ve teknik detayları barındıran, karmaşık bir yargılama sürecidir. Bu davanın başarıyla sonuçlanması ve paydaşların hak kaybına uğramaması için alanında uzman bir avukatın hukuki desteği büyük önem taşır.

Sıkça Sorulan Sorular