Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi? Yasal Süreç

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi? yazımız, yeni ev sahibi ile kiracı arasındaki hukuki durumu, Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay kararları çerçevesinde detaylı olarak ele alınarak bu konudaki soru işaretlerini ortadan kaldırmayı hedeflemektedir. Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye etme hakkı, kira artışı ve ihtarname örneği gibi konulara değinerek hem kiracılar hem de ev sahipleri için aydınlatıcı bilgiler sunacaktır.

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Bir taşınmazın el değiştirmesi, yani yeni bir malik edinmesi, ev sahibi evi satarsa kiracı hakları bakımından bazı önemli sonuçlar doğurur. Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) göre, mevcut kira sözleşmesi yeni malik açısından da bağlayıcıdır ve yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi ancak belirli koşullar altında mümkündür.

Öncelikle, “Satın alan kiracısıyla birlikte satın alır” ilkesi gereği, kira sözleşmesi otomatik olarak sona ermez. Ancak yeni malik taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri olarak kullanma ihtiyacı duyuyorsa, yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi talep edilebilir. Bu durumda, yeni malik tapu tescilinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve tapu tescil tarihinden itibaren en geç 6 ay içinde tahliye davası açmalıdır. Bu sürelerin kaçırılması durumunda tahliye talebi, bir sonraki kira dönemi için yapılmış olarak kabul edilecektir. Bu sebeple kısmen de olsa bir zamanaşımı hesaplama durumu söz konusudur.

Bunun dışında, kira sözleşmesi süresi dolmuşsa ve yeni malik sözleşmeyi yenilemek istemiyorsa, yasal sürelere uyularak tahliye süreci başlatılabilir. Ancak süresi dolmamış bir sözleşmenin sadece yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi talebiyle sona erdirilmesi mümkün değildir.

İçinde Kiracı Olan Evi Satın Almak Doğru mudur?

İçinde kiracı olan bir evi satın almak, Türk Borçlar Kanunu’na göre, mevcut kira sözleşmesinin yeni malik tarafından devralınması anlamına gelmektedir (TBK m. 310). Bu durumda kiracı ile yapılan kira sözleşmesi, yeni malikle aynı şartlarla devam edecektir. Yeni malik, konutu satın aldıktan sonra 1 ay içinde kiracının tahliyesi için kendisinin veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu bir yakınının konut ihtiyacı olduğunu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir (TBK m. 351). Bu bildirim yapılmazsa, kira sözleşmesi süresi boyunca kiracının tahliye edilmesi mümkün değildir. Diğer bir ifadeyle içinde kiracı olan bir evi satın almak, kira hukuku bakımından mülk sahibine belirli yükümlülükler atfetmektedir.

Yeni Ev Sahibi Kiraya Zam Yapabilir mi?

Yeni ev sahibi kiraya zam yapabilir mi sorusu, taşınmazın satışı sonrası kiracıların en çok merak ettiği konulardan biridir. Yeni malik, taşınmazı satın aldıktan sonra kira sözleşmesindeki şartlara ve TÜFE oranlarına bağlı kalarak kira artışı yapabilir. Ancak yeni malik taşınmazı satın almış olsa bile, mevcut kira sözleşmesi geçerliliğini korur ve bu sözleşmenin süresi boyunca yeni malik kira artışını sadece kanuni sınırlar içinde gerçekleştirebilir.

6098 sayılı TBK m. 344 uyarınca kira bedelindeki artışın, tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) artış oranını geçemeyeceği düzenleme altına alınmıştır. Bu düzenleme, hem kiracının korunmasını sağlamakta hem de malikin mülkünü değerine uygun bir şekilde kiraya vermesini güvence altına almaktadır. Yargıtay da kira artışında, sözleşme hükümlerine ve kanuni sınırlamalara uyulması gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 6. HD., 2013/4985 E., 2013/2188 K.).

Diğer bir ifadeyle evi satın aldığınız kişi ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin yenilenme tarihi 1 Temmuz 2025 olsun. Sizin de bahse konu taşınmazı, 01.04.2025 tarihinde satın aldığınızı varsayalım. Bu durumda kiraya zam yapabileceğiniz tarih, satın aldığınız tarih değil eski ev sahibi ile geçerli olan kira sözleşmesi tarihi olan 1 Temmuz 2025 olacak. Zam oranı ise o anki ekonomik veriler çerçevesinde belirlenecektir. Kira artış oranı hesaplama araçlarını kullanarak kolaylıkla kira tutarını da belirleyebilirsiniz.

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Çıkarır?

Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Çıkarır?

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi, bir dizi hukuki işlemin gerçekleştirilmesine bağlıdır. İlk olarak, taşınmazın satın alınmasını takiben bir ay içinde kiracıya yazılı bir ihtarname gönderilmelidir. Bu ihtarname, kiracının konutu boşaltması gerektiğine dair net bir bildirim içermelidir. 

Yeni malikin kiracıyı çıkarması için kiracının, ihtarname tebliğ tarihinden itibaren 6 ay içinde konutu boşaltması gerekmektedir. Bu süre sonunda kiracı hala konutta oturmaya devam ederse yeni malikin tahliye davası açma hakkı doğacaktır. Mahkeme, tahliye talebini değerlendirirken ihtiyacın gerçek ve sürekli olup olmadığını incelemektedir. Yargıtay da bu konuda verdiği kararlarda ihtiyacın sadece geçici veya yapay sebeplerle ileri sürülmesi durumunda tahliye talebinin reddedileceğini belirtmiştir (Yargıtay 6. HD., 2005/8261 E., 2005/9755 K.).

Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi Şartları Nelerdir?

Yeni bir malik, taşınmazı satın aldığında mevcut kira sözleşmesi ile bağlıdır. Ancak yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi belirli yasal şartlar sağlandığında mümkündür. Bu süreç, Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında düzenlenmiş olup, hem kiracının haklarını koruyacak hem de malikin gereksiz mağduriyetini önleyecek kurallar içerir. İşte yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye edebileceği şartlar:

Konut veya İşyeri Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Talebi

Yeni malik; taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da iş yeri olarak kullanma ihtiyacındaysa, kiracıyı tahliye edebilir. Ancak bu durumda:

  • Tapu tescil tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı ihtar gönderilmeli,
  • Tapu tescil tarihinden itibaren en geç 6 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

Mahkeme sürecinde, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun kanıtlanması gerekir. Keyfi veya tahliye sonrası başka birine kiralama amacı güden talepler mahkemede reddedilebilir.

Kira Sözleşmesinin Süresinin Dolması ve Yenilenmemesi

Eğer kira sözleşmesi belirli süreli bir sözleşmeyse, süresi dolduğunda yeni malik sözleşmeyi uzatmak zorunda değildir. Bu durumda yeni malik, sürenin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya tahliye talebini bildirmelidir. Eğer bildirim yapılmazsa, kira sözleşmesi aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır. Süresiz (belirsiz) kira sözleşmelerinde ise, yeni malik kira sözleşmesini feshetmek için yasal fesih bildirim sürelerine uymalıdır.

Önceki Ev Sahibinin Tahliye Taahhüdü Almış Olması

Eğer önceki ev sahibi, kiracıdan noterden tahliye taahhütnamesi almışsa, yeni malik bu belgeyi kullanarak kiracıyı tahliye ettirebilir. Ancak taahhüdün noter huzurunda veya yazılı şekilde verilmiş olması ve taahhüdün tarihinin, kira sözleşmesinin başlangıcından sonra düzenlenmiş olması gerekmektedir. Bu şartları sağlayan taahhütnameler, icra yoluyla tahliye davasına gerek kalmadan işleme konulabilir. Bazı hallerde tahliye taahhütnamesi var kiracı çıkmıyor şeklinde sorunlar meydana gelmektedir. Bu gibi durumlarda ise hukuki süreçlerin eksiksiz yerine getirilerek kiracının icra kanalıyla ve cebren tahliye edilmesi gerekmektedir. Zira mahkemenin kararının icra tarafından uygulanması talebe bağlıdır.

Kiracının Kira Borcunu Ödememesi (İki Haklı İhtar Şartı)

Kiracı kira bedelini düzenli ödemezse, yeni malik belirli prosedürleri izleyerek tahliye sürecini başlatabilir. Bunun için öncelikle kiracıya, noter veya icra kanalıyla iki haklı ihtar gönderilmeli ve aynı kira yılı içinde bu iki ihtarın yapılmış olması gereklidir. Bu ihtarlara rağmen ödeme yapılmazsa, malik mahkemeye başvurarak tahliye kararı alabilir. Ancak iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için kiracıya gönderilen ihtarların farklı kira dönemlerine ilişkin olması gerekmektedir. Örneğin kiracı, yalnızca 2025 Temmuz aynın kirasını ödememiş, ev sahibi de Temmuz ayının kirasını ödemediği gerekçesiyle 3 Ağustos ve 11 Ağustos tarihlerinde kiracıya iki ihtarname gönderdiği bir durumda açılacak tahliye davası reddedilecektir.

Kiracının Taşınmazı Amacına Aykırı Kullanması veya Ruhsatsız Tadilat Yapması

Kiracı, taşınmazı kira sözleşmesine aykırı kullanıyorsa veya izinsiz tadilat yaparak taşınmaza zarar veriyorsa, malik tahliye davası açabilir. Örneğin, konut olarak kiralanan yerin işyerine çevrilmesi veya taşınmaza zarar veren değişiklikler yapılması durumunda, malik kira sözleşmesini feshederek tahliye talep edebilir. Bu sebeple özellikle işyeri kira sözleşmelerinde, işyerinde yapılacak tadilatların belirtilmesi önem arz etmektedir.

Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi Ne Kadar Sürer?
Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Yeni bir malik, taşınmazı satın aldığında mevcut kira sözleşmesi ile bağlıdır. Ancak yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi, belirli hukuki süreçlere ve mahkeme prosedürlerine bağlı olduğu için sürecin ne kadar süreceği farklı etkenlere göre değişmektedir. Tahliye sürecinin uzunluğu; tahliye sebebine, kiracının süreçteki etkinliğine, mahkeme yoğunluğuna ve usulüne uygun işlemlerin yapılıp yapılmadığına göre değişiklik gösterebilir. Uygulamada sıkça başvurulan tahliye gerekçelerinin ortalama sonuçlanma süreleri şu şekildedir:

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Süresi

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesinde en sık başvurulan hukuki yöntemdir. Yeni malik; taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma ihtiyacı gerekçesiyle kiracıyı tahliye etmek isterse, aşağıdaki yasal süreler uygulanır:

  • Tapu tescilinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname gönderilmelidir.
  • İhtarname tebliğ edildikten sonra kiracıya 6 aylık süre tanınır.
  • 6 aylık sürenin sonunda dava açılırsa, mahkeme süreci 1 yıl ila 2 yıl arasında sürebilir.

Eğer dava açılır ve mahkeme tahliye kararı verirse, kararın kesinleşmesi ve icra yoluyla tahliyenin gerçekleşmesi 3 ila 6 ay sürebilir. Bu nedenle, bu tür tahliyeler ortalama 2 ila 2.5 yıl arasında sonuçlanabilir.

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Süresi

Eğer önceki ev sahibi, kiracıdan noterden tahliye taahhütnamesi almışsa ve yeni malik bu belgeyi kullanarak tahliye talebinde bulunuyorsa:

  • Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa, malik icra takibi başlatabilir.
  • İcra takibi süreci ortalama 2 ila 4 ay içinde tamamlanabilir.
  • Eğer kiracı itiraz ederse, itirazın iptali davası açılmalıdır. Bu senaryoda ise süreç 6 ila 12 aya arasında uzayabilmektedir.

Tahliye taahhüdü noter onaylı ve usule uygun şekilde alınmışsa, bu yöntem en hızlı tahliye yöntemi olup genellikle 3 ila 6 ay içinde sonuçlanır.

Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Süresi

Eğer kiracı kira bedelini ödemiyorsa, yeni malik belirli adımları takip ederek tahliye sürecini başlatabilir:

  • İlk olarak, noter veya icra yoluyla ödeme emri gönderilir ve 30 gün içinde borcun ödenmesi istenir.
  • Eğer ödeme yapılmazsa, 2 haklı ihtar şartı yerine gelmiş olur ve mahkemeye başvurulabilir.
  • Mahkeme süreci ortalama 12 ila 18 ay sürebilir.
  • Mahkeme kararı kesinleştiğinde icra işlemleri ile tahliye gerçekleştirilir ve bu süreç 3 ila 6 ay sürebilir.

Toplamda, kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye süreci ortalama 1 ila 2 yıl sürebilmektedir.

Kira Sözleşmesinin Süresinin Dolması Nedeniyle Tahliye Süresi

Eğer kira sözleşmesi belirli süreli bir sözleşmeyse ve süresi dolmuşsa:

  • Yeni malik, sürenin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya tahliye talebini bildirmelidir.
  • Kiracı taşınmazı boşaltmazsa, mahkemeye başvurularak tahliye davası açılır.
  • Mahkeme süreci ortalama 6 ila 18 ay sürebilir.

Bu nedenle, sözleşme süresinin dolması nedeniyle tahliye işlemi genellikle 1 ila 2 yıl içinde tamamlanır.

Kiracının Kötü Kullanımı veya Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye Süresi

Eğer kiracı, taşınmazı kötüye kullanıyor veya sözleşmeye aykırı şekilde kullanıyorsa:

  • Ev sahibi noter aracılığıyla kiracıya ihtarname gönderir ve sözleşmeye uyması için süre tanır.
  • Kiracı düzelmezse, malik mahkemeye başvurarak tahliye davası açabilir.
  • Mahkeme süreci ortalama 1 ila 2 yıl sürebilir.

Bu nedenle, bu gerekçeyle tahliye süreci genellikle 1 ila 2 yıl içinde tamamlanır.

Yeni Ev Sahibi İhtarname Örneği

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi için kanunen zorunlu olan adımlardan ilki, kiracıya gönderilecek yazılı bir ihtarnamedir. Bu ihtarnamede yeni malik, konutun kendi kullanımına veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kullanımına ihtiyaç duyduğunu belirterek kiracının evi tahliye etmesini talep etmelidir. Yeni ev sahibi ihtarname örneği, aşağıda belirtilen format doğrultusunda düzenlenmeli ve tebligat tarihinden itibaren kiracıya 6 aylık süre tanınmalıdır. İhtarnamede açık ve net ifadeler kullanılarak taşınmazın adresi, malik değişikliği tarihi, konut ihtiyacı gerekçesi gibi detaylar yer almalıdır.

İHTARNAME

İHTAR EDEN: (Ev sahibinin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası ve adresi)

VEKİLİ: (Avukatın adı, soyadı, sicil numarası ve adresi)

MUHATAP: (Kiracının adı, soyadı, T.C. kimlik numarası ve adresi)

KONU: Kiralanan taşınmazın, malik değişikliği nedeniyle yeni malik tarafından konut ihtiyacı gerekçesiyle tahliyesi talebine ilişkindir.

AÇIKLAMALAR:

1-) (Taşınmazın tam adresi) adresinde bulunan konut (Taşınmazın alım tarihi) tarihinde, tarafımda satın almış olup bu taşınmazın mülkiyeti el değiştirmiştir. Kiracı olarak, bu adreste tarafınızca (Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi) tarihinden itibaren oturulmakta ve kira sözleşmesi gereği aylık (Mevcut kira bedeli) TL kira bedeli ödenmektedir.

2-) Malik değişikliğinin ardından, ben ve ailemin konut ihtiyacı doğmuş olup söz konusu taşınmazın ben ve ailem tarafından konut olarak kullanılması zaruri hale gelmiştir. Bu nedenle, kiracısı olduğunuz taşınmazın tahliyesi talep tarafımca edilmektedir.

3-) İşbu ihtarname ile, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 351 gereğince, tarafınıza yapılan bu ihtarın tebliğ tarihinden itibaren 6 ay içinde taşınmazı tahliye etmeniz gerekmektedir. Aksi takdirde, tarafınıza tahliye davası açarak yasal yollara başvurulacak, tahliye edilmediği takdirde bu süreçte oluşacak tüm yargılama giderleri, vekâlet ücretleri ve diğer zararlardan tarafınız sorumlu tutulacaktır.

4-) Kiralanan taşınmazın belirtilen süre zarfında boşaltılması hususunda gereğini bilgilerinize sunar, tahliye edilmemesi durumunda mahkeme yoluna başvurulacağını ihtaren bildiririz.

SAYIN NOTER, Üç nüshadan ibaret işbu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba tebliğini, tebliğ şerhini taşıyan bir nüshasının tarafıma verilmesini, diğer nüshasının ise tarafınızca saklanmasını talep ederim.
…/…/…

İHTAR EDEN

Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliye Etmesi Durumunda Tazminat Hakkı

Yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi? En temel yanıt olarak bu bir şekilde bu mümkün olabilir ancak bazı özel durumlarda, kiracının tazminat talep edebileceği durumlar da bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’na göre yeni malik, konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açıp kiracıyı çıkardıktan sonra taşınmazı 3 yıl boyunca başka kimseye kiralayamaz. Eğer bu süre zarfında taşınmaz kiraya verilirse, tahliye edilen kiracının, malike tazminat davası açma hakkı doğacaktır. Bu tazminat tutarı, kiracının sözleşmenin son yılında ödediği toplam kira bedelinden az olmayacaktır. Ancak, bu üç yıllık süre içerisinde haklı bir sebep oluşması ya da tahliye edilen kiracı ile yeniden kira sözleşmesi yapılması durumunda bu kural geçerli olmaz.

Sonuç

Yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi? sorusunun cevabı, Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay kararlarına göre mümkündür. Ancak bu tahliye hakkı belirli şartlara bağlıdır. Yeni malikin konut ihtiyacı varsa ve bunu kanuni süreler içinde kiracıya bildirmişse kiracıyı çıkarma hakkına sahiptir. Ayrıca kira artışı konusunda yeni malik, mevcut kira sözleşmesi ve TÜFE oranına bağlı kalmak zorundadır.

Kiracı ve malik arasındaki hukuki ilişkiler oldukça detaylı ve karmaşık olabilir. Bu nedenle, haklarınızı korumak ve doğru adımları atmak adına hukuki desteğe başvurmak yararınıza olacaktır. Özellikle tahliye süreçlerinde veya kira artışlarında alanında uzman bir Ankara kira avukatı ile görüşerek profesyonel yardım alınmalıdır.

Sık Sorulan Sorular

Yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi? Uygulamada sıkça karşılaşılan ve günümüz ekonomisinde yatırım ya da konut ihtiyacı sebebiyle ev/işyeri sahibi olmak isteyen kişilerin en çok merak ettiği konuların başını çekmektedir. Bu hususa yazımızda her ne kadar detaylı bir şekilde değinmiş olsak da sizlerden gelen sorulara bu kısımda yanıt bulmaya çalıştık.

Yeni Ev Aldım Kiracı Çıkmıyor Ne Yapmalıyım?

Yeni ev sahibi, kiracıyı çıkarabilmek için öncelikle kiracıya yazılı ihtar göndermeli ve taşınmazın kendisi ya da yakınları için ihtiyaç duyulduğunu belirtmelidir. Kiracı, verilen süre sonunda çıkmazsa, tahliye davası açılabilir.

Yeni Ev Aldım, Kiracı Çıkmıyor Ne Yapmalıyım?

Kiracıyı evden çıkarmak için, ev sahibi önce kiracıya yazılı ihtar göndermelidir. Kiracı 6 aylık süre sonunda taşınmazı boşaltmazsa, ev sahibi tahliye davası açma hakkına sahip olur.

Ev Sahibi Değiştiğinde Kiracı Çıkmak Zorunda mı?

Ev sahibi değişikliği, kiracıyı çıkarma zorunluluğu doğurmaz. Kiracı, mevcut sözleşme koşullarıyla devam edebilir. Ancak yeni ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle veya kiracının ödeme yükümlülüğünü ihlal etmesi durumunda yasal yollarla tahliye talep edebilir.

Bu yazımızda sizler için Yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi? sorusuna değindik. Paylaşmış olduğumuz bilgiler yalnızca hukuki ihtilafın anlaşılır olmasını amaçlamakta olup herhangi bir hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hukuki işlerinizde detaylı bilgi edinmek için uzman bir Ankara avukattan danışmanlık almanızı tavsiye ederiz.